2025 年 2 月，位於捷運劍潭站旁的 CAAM 承德 168 大樓成為臺灣首棟同時取得 WiredScore 與 SmartScore 兩張認證的辦公建築，Google 隨後宣布進駐大樓的 12 至 20 樓、承租面積逾 4,000 坪。同年 12 月，由遠東資源開發規劃營運的臺北遠東通訊園區 Tpark 也取得這兩張認證，且兩張都拿到最高等級。同一年內接連出現取得雙認證的辦公案場，意味著這兩張過去主要見於海外市場的國際標章，在臺灣辦公市場開始被討論。
那麼，為什麼臺灣市場開始關注 WiredScore 與 SmartScore 這兩張認證，它們又跟臺灣 2004 年就有的智慧建築標章有什麼差別？對企業選址、租金談判、資產估值來說，又意味著什麼？
在進入正文之前先讓讀者知道，這兩個首批取得認證的辦公案場，都屬於廠辦，而非臺北市信義計畫區等 CBD 的 A 級辦公大樓。廠辦先一步取得認證的脈絡，後文會回答。
WiredScore 評什麼，SmartScore 又評什麼
這兩個認證雖然由同一家組織 WiredScore 發行（2013 年成立於紐約，2021 年推出第二張認證 SmartScore），但評估的對象與精神並不相同。
WiredScore 評的是辦公建築的數位基礎建設，可以理解為辦公建築數位通訊的「基礎工程等級」。評估維度有四個面向，包含 Connectivity（連通性）、Infrastructure（基礎設施）、Resilience（韌性）與 Innovation（創新）。Connectivity 看的是這棟建築有沒有多家電信業者提供服務、行動訊號是否全棟覆蓋、Wi-Fi 部署是否完整；Infrastructure 看的是機房規格、垂直管道、樓層佈線等實體設施是否完善；Resilience 評估供電與通訊的韌性，含備援設計、雙路電源進線、不斷電系統與備用發電機的配置；Innovation 則是看高密度光纖、5G 、IoT 整合等前瞻能力。目前 WiredScore 全球累計認證超過 4,000 棟建築，覆蓋面積超過 8 億平方英尺（約 7,430 萬平方公尺），現行 v3.1 版採 105 分制、4 級認證（Certified、Silver、Gold、Platinum）。
SmartScore 評的則是辦公建築的智慧能力與使用者體驗。如果說 WiredScore 評的是基礎工程，SmartScore 評的就是基礎工程之上的智慧服務。評估可以分為兩個面向，User Functionality （使用者功能）涵蓋健康、舒適、生產力、互動、無障礙、永續等使用者直接感受；Technological Foundations （技術基礎）則檢視資料治理、整合架構、網路安全與可擴充性，是支撐這些功能的底層條件。
這兩個認證的面向互補且不重疊。一棟建築可能在 WiredScore 拿到白金認證、SmartScore 卻只拿到銀級認證；也可能反過來，智慧管理系統豐富，但底層通訊基礎建設相對薄弱。也因此，把 SmartScore 等同於「智慧建築標章國際版」雖然便於理解，但並不準確。臺灣本土的智慧建築標章涵蓋 ICT 基礎、系統整合、安全自動化等五大指標，跟 SmartScore 強調的資料治理與使用者體驗在精神與評估重心上各有偏重，三者放在一起看才能更完整。
本土標章與國際認證的定位
臺灣本土智慧建築標章的完整制度脈絡，可另見 臺灣建築永續三大標章的制度全景 ，它 2004 年由內政部建築研究所推出，是全球第一套政府主導的智慧建築評估體系，22 年來累計通過 2,289 件（標章 526 件、候選證書 1,763 件）。不過細看件數結構，集合住宅就佔了 41%（936 件），辦公建築裡與學校、商場等類型並列，這套體系從一開始就不是辦公建築的專屬評價系統。
WiredScore 與 SmartScore 則是另一個方向，服務的對象明確是辦公建築，背後對接的是全球辦公資產的投資策略，國際機構投資人在做跨市場資產配置時，需要的是一套跨地區可量化的辦公資產品質指標，能夠同時對應倫敦、紐約、新加坡、東京等多個國際城市。本土標章因為要兼顧多類建築與多元目的，這個比較基準難以直接生成。對臺灣辦公產品而言，兩套體系並非二擇一，本土標章在臺灣建築脈絡裡有制度地位，國際認證則能補強可跨市場比較的評估基準。
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資本市場對於認證的採認
WiredScore 與 SmartScore 大量進入資本市場評價的時間在 2022 年，當年 GRESB 將這兩張認證納入其認可的 Green Building Certifications 清單，持有認證的辦公室資產可在 GRESB 評鑑中直接計分。GRESB 目前擁有逾 170 家機構投資人成員，包含 荷蘭 APG 、美國 Nuveen 等管理規模達數兆美元的資產管理機構，普遍以 GRESB 分數作為不動產投資組合的 ESG 績效基準。對這類不動產基金而言，WiredScore 與 SmartScore 屬於可被識別的資產品質佐證。
並且市場數據顯示，這兩張認證已具備可驗證的財務意義，WiredScore 在其官方 Reporting Guide 中整合多份市場研究的數據顯示，取得認證的辦公建築空置率平均減少 3.8%、租賃期平均延長 9 個月、A 級辦公室租金成長平均高出 2.2%。另一份以倫敦辦公市場十年租賃數據為基礎的研究報告指出，WiredScore 認證建築的平均租金溢價達 4.1%。同時持有 WiredScore 與 SmartScore 兩張認證的建築，溢價幅度進一步擴大至 7.3%。這些數字顯示，認證本身已成為市場可讀的價值訊號。
把觀察視角拉到亞太地區，WiredScore 在新加坡發布的市場調查顯示，85% 的不動產決策者表示不會租用缺乏智慧功能的辦公建築，近 90% 受訪者願意為持有智慧認證的辦公空間支付租金溢價。新加坡在亞太地區通常是國際企業選址與辦公標準設定的前哨市場，這個數字對臺灣辦公市場有相當參考意義，反映企業租戶的期待正在改變，認證標準未來很可能從加分項目變成基本門檻。
對業主與企業租戶的實際意義
對業主來說，申請 WiredScore 或 SmartScore 認證的時機，通常是在辦公資產有明確的市場定位需求時，例如整棟新建開發、重大翻修，或需要吸引特定類型的企業租戶。兩張認證採實地勘查與技術評估，業主在申請前需先盤點現有數位基礎建設與智慧服務設施的現況差距，再決定認證路徑。兩張不一定需要同時申請，視資產條件與目標市場選擇其一，也是有效的布局策略。
對企業租戶來說，這兩張認證提供的是選址時的參考條件，而不是確保辦公品質的唯一指標。WiredScore 標章的等級，反映的是這棟建築的網路連線是否穩定、行動訊號是否有保障、基礎設施是否有韌性；SmartScore 標章反映的則是這棟建築的智慧功能是否完整、資料治理是否有結構。企業在評估辦公空間時，可以把這兩張標章的等級與評估報告（業主通常可提供）納入盡職調查的一部分，作為建築硬體與服務能力的第三方佐證。
觀察臺灣已揭露的案例，CAAM 承德 168 是其中最具代表性的一個。這棟由振業化工、浩安實業、微技實業聯合開發的廠辦，從設計階段就定位為國際旗艦級辦公建築，業主同步申請 WiredScore、SmartScore 與 LEED CS v4 白金級認證，對接國際租戶在數位、智慧、永續三個面向的辦公採購標準。2025 年 2 月，CAAM 承德 168 成為臺灣首棟雙認證辦公建築，Google 進駐後的成交月租金單坪約 3,300 元，遠超一般廠辦行情。再看到遠東 Tpark 的案例也說明了另一件事，顯示廠辦的物理條件並不必然限制認證等級，真正的分水嶺在數位基礎建設的品質與智慧服務的完整度。廠辦升級最終能到什麼水準，取決於業主在這兩個面向的投入程度。
目前臺灣辦公市場對這兩張認證的認識還在早期，接下來可以追蹤兩件事，CBD 商辦是否會跟進，以及認證的覆蓋範圍會否從廠辦擴展至更多類型的辦公產品。
GRESB 為全球不動產 ESG 評鑑體系，2009 年成立於荷蘭，由業界主導、投資人驅動，每年對參與的基金與資產進行評鑑並公布結果。機構投資人普遍以 GRESB 分數作為不動產投資組合永續表現的比較基準。自 2022 年起，GRESB 將 WiredScore 與 SmartScore 列入認可的綠色建築認證，持有認證的資產可在評鑑中計入分數。
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