從 EEWH 九大指標、BERS 1+ 近零碳，到 2025 年 10 月公布的《近零碳建築減碳旗艦行動計畫》，臺灣三大建築永續標章如何影響 2026 年的不動產市場新局？本文盤點綠建築、智慧建築與建築能效標示的指標、分級與政策時程。
制度起點與政策時間軸
臺灣建築永續制度起點可以追溯到 1992 年地球高峰會帶起的永續發展概念。內政部建築研究所自 1999 年起開始推動綠建築標章，2001 年至 2007 年推出第一輪《綠建築推動方案》始奠定 EEWH 評估體系；2008 年推動《生態城市綠建築推動方案》將綠建築設計列為公有新建建築物結算驗收的前置條件，是公部門帶頭示範的起點。接著是其他標章陸續上路，2004 年智慧建築標章發布、2005 年綠建材標章（採健康、生態、高性能、再生四類分類）實施，到 2022 年建研所再度推出 BERS 建築能效評估系統，三大建築標章的制度框架至此跨越 20 餘年陸續成形。
制度成形後，自 2023 年起進入揭露規範與三套評估手冊（綠建築、智慧建築、BERS）改版的密集生效期。依《綠建築標章及建築能效標示申請審核認可及使用作業要點》與內政部建築研究所分階段函令，公有新建建築申請綠建築標章時須同時申請建築能效評估，自 2023 年 7 月起由辦公、服務類（G-1、G-2）率先導入，能效等級須達 2 級以上；2024 年 7 月接續涵蓋公共集會（A-1）、商業（B-1〜B-4）、休閒文教（D-1、D-2）；2025 年 7 月再擴大至衛生福利、更生（F-1）與住宿類（H-1、H-2）。三套評估手冊也同步換版，2024 年 12 月《智慧建築評估手冊 2024 年版》上路，2025 年 7 月《建築能效評估手冊（BERS）2024 年版》與《綠建築評估手冊 2025 年版》一同實施，後者將廠房類（GF）與社區類（EC）正式納入規範，把綠建築的評估範圍從個別建築擴展到工業園區與住宅社區。同年 10 月內政部公布《近零碳建築減碳旗艦行動計畫》，把近零碳建築納入十年國家行動架構。從時序看，臺灣標章制度從設計階段的綠化逐步走向使用階段的能效量化，再延伸到全生命週期的智慧管理。
EEWH 九大指標與五級分級
EEWH 為內政部建築研究所自 1999 年起推動的綠建築評估系統，名稱由生態（Ecology）、節能（Energy Saving）、減廢（Waste Reduction）、健康（Health）四大範疇英文字首組成，下設九大指標：生物多樣性、綠化量、基地保水、日常節能、CO₂ 減量、廢棄物減量、室內環境、水資源、污水垃圾改善。其中「日常節能」是後來被建築能效標示制度量化的指標，也是後續 BERS 建築能效標示制度與 EEWH 銜接的接點。
2007 年起 EEWH 開啟五級分級制度（合格、銅、銀、黃金、鑽石）。依內政部建築研究所最新核可案件資料，截至 2026 年 3 月底，臺灣累計通過綠建築認可案件 15,293 件，含正式標章 5,602 件、候選證書 9,691 件；歷年通過量從 2023 年的 1,150 件、2024 年的 1,186 件，攀升至 2025 年的 1,342 件，創歷史新高。分級結構方面（排除免評估），合格級佔 42%、銅級 13%、銀級 27%、黃金級 11%、鑽石級 7.5%；對照 2024 年底資料，鑽石級比例從 4% 上升至 7.5%，反映高等級標章的申請動能正在加速。普及率部分，本文整理建研所通過案件樓地板面積，並對照內政部國土管理署建造及使用執照樓地板面積推算，2025 年全年達 27.06%，創歷年新高，對比 2020 年的 16.43%，5 年內提升 10.6 個百分點、成長近 6 成。
智慧建築指標重構
智慧建築標章自 2004 年由內政部建築研究所發布，目的是評鑑建築物在使用階段的智慧化能力，並達成安全、健康、便利、舒適、節能、永續等目標。《智慧建築評估手冊 2024 年版》自 2024 年 12 月 1 日起實施，相較 2016 年版最大的變動是評估指標從 8 項精簡為 6 項：原本的綜合佈線、資訊通信、系統整合、設施管理、安全防災、節能管理、健康舒適、智慧創新，改為基礎設施、維運管理、安全防災、節能管理、健康舒適、智慧創新。佈線、通信、整合、設施管理四項被整併進基礎設施與維運管理兩個更高層次的功能性類別，呼應建築物全生命週期管理的趨勢，也讓評估邏輯更貼近 AIoT 時代的整合應用；2024 年版同步把適用對象擴大至住宅類建築，將標章從商辦、公共建築延伸到民間住宅市場。
智慧建築標章同樣採五級分級（合格至鑽石），2013 年起實施。依內政部建築研究所最新案例統計，截至 2026 年 2 月底累計通過 2,289 件，含標章 526 件、候選證書 1,763 件；以分級結構來看，合格級佔 50%、銅級 13%、銀級 27%、黃金級 6%、鑽石級 3%。歷年通過件數從 2022 年的 237 件、2023 年 335 件、2024 年 401 件成長至 2025 年 455 件，2026 年前 2 個月已通過 53 件，申請熱度延續。
觀察近年公私部門申請結構，以單年度新申請計算，2021 年私部門占比僅 27%，2022 年起提升至 47%，2024 年單年度更首次超越公部門達 57%；累計來看，公私部門比例從 2024 年底的 61% : 39% 統計至 2026 年 2 月底的 58% : 42%，反映 2017 年都市危險及老舊建築物加速重建條例制定、2019 年都市更新條例修法，二者均給予智慧建築標章容積獎勵的政策誘因，私有建築申請動能在 2022 年起明顯發酵。再以使用類別觀察，住宿類（集合住宅）至 2026 年 2 月底累計 936 件、佔總量 41%，是申請最大宗，呼應 2024 年版擴大評估住宅類的方向。
新舊版本的轉換進度也值得追蹤，《智慧建築評估手冊 2024 年版》實施日後新案送件原則上依 2024 年版評定，不過新版實施至 2026 年 2 月底，僅 4 件依 2024 年版審定，主因在於智慧建築標章的候選證書與正式標章審查週期通常跨 1 到 2 年，目前通過的案件多在實施日前送件、合法依 2016 年版審查完成，新版的通過比例要等下一輪審查週期走完後才會逐漸浮現。
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BERS 能效標示的銜接
BERS 是內政部建築研究所 2022 年發布、針對新建與既有建築給予能效標示的制度，分為 1+、1、2、3、4、5、6、7 共 8 個等級。1+ 級對應近零碳建築標準，是現行制度中最高的能效級距；數字愈大代表能效愈低。
BERS 的計算基礎是綠建築標章日常節能指標的三個子項，即建築物外殼節能效率、空調系統節能效率、室內照明系統節能效率，這也顯示 BERS 是 EEWH「日常節能」指標的量化擴充，並非平行制度。EEWH 確認建築物具備節能設計，BERS 進一步給出可量化、可比較的能效等級。2024 年版 BERS 評估手冊自 2025 年 7 月 1 日起實施，是制度上路三年後的第一次大改版；同步新增新建住宅能效評估系統（R-BERSn）與新建集合住宅共用部分能效評估系統（RP-BERSn），把 BERS 從原本以非住宅為主的適用範圍擴展到住宅市場。
公有建築的能效分級按年推進，2023 年 7 月起公有辦公、服務類能效等級至少 2 級；2024 年 7 月接續涵蓋公共集會、商業、休閒文教類；2025 年 7 月再擴大至衛生福利、更生與住宿類。依內政部建築研究所第 4 階段公告，2026 年 7 月起公有新建建築（不分使用類組）能效須達 1 級或近零碳的 1+ 級。推進分級的效果反映在數據上極為顯著，BERS 累計案件（含建築能效標示與候選證書、含與綠建築合併申請者）從 2024 年 11 月底的 54 件，1 年 3 個月內成長至 2026 年 2 月底的 359 件，年度通過量也從 2022 年的 6 件、2023 年 13 件、2024 年 80 件，2025 年躍升至 210 件，2026 年前 2 個月通過 56 件。能效等級分布的訊號更明顯，1+ 級佔 50%、1 級佔 33%，絕大多數申請案件等級遠高於 2 級的強制門檻，顯示業界主動爭取近零碳等級。在民間市場的揭露機制上，內政部地政司於 2026 年 4 月 1 日啟動成屋買賣新制，要求不動產業者交易成屋時須揭露建築能效標示與太陽光電設備資訊，並計畫同步整合至實價登錄查詢系統；國土管理署則推動建築能效法制化作業，後續時程與適用範圍仍在研擬。
對不動產實務的觀察點
回顧臺灣建築永續三大標章的整體樣貌，三個觀察點值得納入資產配置思維。
首先是公私部門占比的改變，私部門申請比重持續上行，加上綠建築鑽石級占比上升的現象同步出現，表示私部門不只把標章當合規門檻，而是納入產品差異化的策略選項。其次是能效資訊揭露的擴大，能效等級正從單純的技術指標轉為融資與估價的關鍵欄位，除了公有建築招標已將其列為評選條件，民間 ESG 連動貸款、綠色債券也可預期將能效等級作為標的篩選與利率分級依據，能效愈高的資產愈容易取得較低的融資成本。第三則是循環經濟商業模式的落地，內政部建築研究所《智慧建築設備產業整合循環經濟商業模式應用之研究》指出，開發商與物業管理者未來可導入以租代買、數位雙生等架構，把建築設備從一次性資本支出轉為服務化營運，有機會改寫建築設備的折舊與資產配置邏輯。
從制度演化的方向看，臺灣建築永續三大標章已從公有示範邁向市場標準，智慧與能效等級將成為新一輪價值分級的關鍵變數；同時，標章制度也逐漸從量化評測進入生命週期管理階段。對不動產從業者而言，三大標章已從產品差異化的加分項，演進為買賣交易、選址與融資都要對齊的市場門檻。
EEWH：Ecology, Energy Saving, Waste Reduction, Health 四個英文字首組成的臺灣綠建築評估系統，下設九大指標與五級分級。
BERS：Building Energy-efficiency Rating System，建築能效評估系統，將綠建築日常節能指標量化為 1+、1、2、3、4、5、6、7 共 8 個等級。
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