如果把時間倒回三十年前，跟任何一個企業老闆說「未來總部要設在南港」，多半會換來一個狐疑的表情，當時的南港，還是臺北東側的工業聚落。早年的煤礦與磚瓦業沒落後，這裡被劃為工業區，鋼鐵、化工、橡膠工廠陸續進駐，南港輪胎是其中的代表。也正是這些工廠排放的濃密黑煙，讓南港有了「黑鄉」的名號。沒有人會把白領辦公室、金融總部跟這裡聯想在一起。
讓南港翻身的關鍵，是交通。2008 年臺鐵南港站隨鐵路地下化啟用、捷運板南線往東延伸到南港站；2016 年高鐵南港站正式營運，南港一舉成為高鐵北端的始發站，快速列車從這裡直通，區域型工業區的舊身份從此被覆寫。短短幾年，南港從臺北的東側工業聚落，搖身一變成為三鐵共構的東區門戶，這個轉變對企業的意義很直接，員工的通勤便利性與商務動線直接被重塑。緊接著東區門戶計畫把這股動能推升，世界明珠、南港調車場案、國產建材開發案陸續開工，舊工業用地一塊一塊轉化成新的都市再生動能。
科技與金融的聚落成形
交通把人帶進來，產業才會生根。當年的南港以製造、化工為主，如今的企業結構則由資訊與金融這類新興服務業主導。依 PickPeak 統計，截至 2025 年底，南港區登記企業約 1,422 家，資訊科技（22%）與金融保險（16%）合計接近四成，過去以工業為主的南港，如今是一個科技加金融的服務業聚落。
再聚焦到南港經貿園區，金融業的集中度比全區更高。區內約 456 家企業，資訊科技業佔 25%、金融保險業來到 20%，都高於全區平均。這背後是南港軟體園區與中信金控總部所形成的產業群聚，當一個指標型金控把總部設在這裡，相關的金融、法律、服務產業也會跟著聚集。
AI 浪潮下的選址優勢
從企業選址的角度看，南港的吸引力來自兩點，一是 AI 時代的產業群聚已經成形，二是進駐成本仍低於傳統 CBD。
先看供給結構，南港區目前廠辦約有 40 棟上下，是區域內辦公供給的主要來源。具有如此的廠辦規模可追溯自南港過往的政策定位，相關工業及科技上下游產業也因此在這裡集結，留下完整的聚落基礎，當近年 AI 供應鏈浪潮湧現，AI 廠商也順著既有的產業鏈在南港落腳。如大眾熟知的 NVIDIA 也在 2025 年進駐潤泰玉成大樓，承租約 67% 樓層、簽下十年長約；英特爾、AMD、華碩等大廠也相繼插旗，南港逐漸轉型成一個新的 AI 科技聚落。
而要說南港對企業租戶最直接的吸引力，來自價格。PickPeak 統計數據顯示南港 A 級辦公租金約每坪 2,360 元、成交單價約每坪 93 萬元，仍相對低於臺北市傳統 CBD 的辦公水準。對一家需求上千坪的企業，價差換算成每年的租金支出，就是一筆難以忽視的金額。
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資金的長線佈局
除了科技業的進駐，壽險業與傳統產業同時也在南港投入百億資金、進行十年以上的長線配置。
先看在南港深耕已久的台灣人壽，2025 年 10 月，台壽針對台肥 C3（南港經貿段 15 地號）地上權契約續約，權利金高達 150 億元，分十五年攤繳，反映台壽看好南港的長期價值。另一個方向，是陽明海運同一時期斥資 112.2 億元買下華固建設位於昆陽街的「華固中央置地」辦公大樓全棟，目標是當成自用總部進駐。
而未來三到五年，南港車站周邊也將迎來幾筆大型開發案完工。臺鐵南港調車場都市更新案規模最大，由臺鐵攜手國泰人壽等多家企業合作開發，總樓地板逾 15 萬坪，預計 2028 年完工；國產建材實業南港開發案預計 2027 年完工；潤泰創新「南港之星」公辦都更案預計 2030 年完工。可以見得辦公室供給會持續釋出，供給增加同時意味著選擇變多、議價空間擴大，對有意佈局南港的企業而言，正是重新檢視選址條件與議租空間的時機點。
常見問題
南港未來三到五年的新商辦供給，主要集中在哪裡？
未來新增供給主要集中在南港車站周邊，規模最大的開發案是南港調車場都市更新案，分單元一、單元二，總樓地板逾 15 萬坪，將引進商場、辦公、住宅與旅館等複合式產品，其中辦公室樓地板約 8.2 萬坪；另有潤泰創新主導的南港之星公辦都更案，辦公室樓地板約 5.2 萬坪，以及國產建材實業玉成段開發案、富邦人壽玉成段辦公大樓等多案將陸續於 2026 至 2030 年完工。
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