建築能效標示制度（Building Energy-efficiency Rating System, BERS）自 2023 年 7 月起已分階段導入，公有新建辦公、服務類率先納入，2024 年 7 月擴及民間辦公、服務、公共集會與商業類。2026 年 7 月 1 日起進入第二階段，公有新建建築申請綠建築標章時須同步完成 BERS 評估，標準從原本的 2 級以上提升至 1 級或近零碳建築（1+ 級）。搭配碳費開徵、實價登錄新增能效欄位，以及臺北市率先推出的地方稅優惠，影響範圍正快速向市場擴散。
台灣將近六成住宅屋齡超過 30 年，商辦大樓的老化程度同樣明顯，多數既有辦公建築至今仍未取得能效標示。既有建築雖尚未被強制納入，但國際 ESG 要求持續升溫，建築能效正從公部門率先起跑、逐步擴及民間。
BERS 能效分級
BERS 將建築物的能源效率分為第 1 級至第 7 級，第 1 級為能效最佳（前 20%），第 1+ 級達到近零碳建築標準。制度自 2023 年 7 月起分階段導入：公有辦公、服務類率先納入；2024 年 7 月擴及公有公共集會、商業、休閒、文教類，並首次納入民間辦公、服務、公共集會、商業類；2025 年 7 月再擴及公有衛生、福利、更生、住宿類及對應的民間類別。2023 年 7 月至 2025 年底為第一階段，以上類別建物須達能效 2 級以上；2026 年 7 月起進入第二階段，標準提升至 1 級或近零碳建築（1+ 級）。
民間建築與既有建築目前以自願申請為主，尚未強制取得 BERS，但政策方向已經明確。根據國家淨零建築路徑，2030 年目標公有建築物達能效 1 級或近零碳建築，2040 年規劃 50% 既有建築物完成能效升級，2050 年新建 100%、既有 85% 達近零碳。法規擴大適用只是時間問題。
碳費制度是最直接的配套，根據環境部氣候變遷署碳費專區資料，首期費率為每噸 CO₂ 當量 300 元，建築營運階段的碳排成本已開始反映在財務報表上。2026 年 4 月 1 日起，內政部修正「不動產說明書應記載事項」及「成屋買賣定型化契約應記載事項」正式上路，業者交易成屋時須揭露建物建築能效標示等資訊，實價登錄查詢平台同步規劃整合能效資訊揭露。
法規從公有建築起步，但市場壓力不會等到全面強制才發生。
商辦市場的三層衝擊
能效分級制度上路後，商辦市場將在租金、融資與租戶選址三個層面感受到壓力。
租金的分化預估會率先浮現，具備 EEWH 綠建築標章或 LEED 等國際認證的大樓，台灣本地雖尚無充足量化數據，但租戶為永續認證調整選址順位的訊號正逐步增加，缺乏認證的非核心地段辦公大樓將面臨去化週期拉長、議價空間擴大的壓力，市場稱之為棕色折價效應。2026 年台北市 A 級辦公室新增供給將達 5.9 萬坪，競爭加劇之下，預估能效等級高低帶來的效應將進一步拉開租金差距。
而融資條件也正在同步受到影響，台灣 EEWH 綠建築標章已被全球不動產永續評鑑機構 GRESB 列為認可標準，取得標章可直接為 GRESB 評比加分。目前多家國際銀行將 GRESB 星級評等與永續連結貸款（Sustainability-Linked Loan, SLL）利率掛鉤，能效表現優異的資產可取得更有利的融資條件，也就是說高能效可以直接帶來壓低資金成本的好處，也因此可能讓相關指標從加分項升級為財務策略上的必要考量。除融資之外，地方稅優惠亦帶來新的影響，臺北市自 2026 年 7 月起推出首次取得建築能效標示第 1 級、第 1+ 級或第 0 級的房屋，可獲得房屋稅標準單價減少 5%的政策誘因，為高能效資產再添上一層長期持有的成本優勢。
此外租戶的選址評估也逐漸出現新趨勢，當企業依據永續報告指令須揭露辦公場所的能耗與碳排數據，建物若自帶能源監測與能效標示，企業撰寫永續報告時可直接調用數據，反之若承租的大樓無法提供相關資訊，企業得自行投入人力盤查，時間與成本都會增加，這也使得能效等級正悄悄成為租戶篩選辦公空間的必要條件之一。
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台灣在國際賽道的位置
放到國際脈絡來看，台灣的腳步並不算慢，但仍有進步空間。根據歐盟 2024 年通過的建築能源效率指令修訂版（EPBD IV），2030 年所有新建建築須達到零排放，既有非住宅建築中能效最差的 16% 須優先改善。台灣的 2050 淨零建築路徑則設定 100% 新建築與 85% 既有建築達淨零排放，目標明確但時程較長。
制度建置上，台灣已有基礎。根據 GRESB 2025 年評鑑結果，台灣參與企業平均得分達 97 分，高於亞洲平均 92 分與全球平均 88 分，管理與績效面向均達頂尖水準。問題在執行面：全國屋齡超過 30 年住宅占將近六成，商辦大樓屋齡結構同樣偏高，大規模能效提升所需的資本與時程，是最大的挑戰，也是最大的市場機會。
7 月前的行動清單
BERS 第二階段帶來的，是資產估值邏輯的結構性轉變。距離 7 月 1 日進入新標準不到 3 個月，三類市場參與者各有優先行動。
開發商與資產持有者應盡早啟動能效評估，將空調系統汰換、照明 LED 化、外牆隔熱改善納入資本支出規劃，以優先取得 EEWH 鑽石級或黃金級認證為目標；若參與公辦都更或促參案件，以臺北市為例，BERS 1 級已從加分項變入場門檻，相關評估費用須提前納入投標模型。企業租戶在下次續約或選址時，建議將建物能效等級納入評估清單，同步降低永續報告的合規成本。投資人則可關注能效認證覆蓋率，作為篩選不動產標的的新指標，能效升級的關鍵時刻已經來臨，提早佈局的投資人將在市場格局重整時取得先機。
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常見問題
BERS 和 EEWH 綠建築標章有什麼不同？
EEWH 是台灣官方的綜合性綠建築評估系統，涵蓋生物多樣性、綠化量、基地保水等 9 大指標。BERS 聚焦於建築能源效率的分級標示，兩者互補。取得 EEWH 標章的建築通常也能取得較高的 BERS 等級。
既有商辦大樓如何提升能效等級？
空調系統、照明設備與建築外牆是商辦能耗的三大來源，合計通常占建築總能耗 7 成以上。優先從這三項著手改善，投資回收期約 3 至 7 年，同時可為 GRESB 評鑑與綠色融資創造加分條件。
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